Blogi: Työ ja elinkeinot

Toimistoista asuntoja – kannattaako muutos?

Viime vuosina kiinteistöjen omistajat ovat usein halunneet muuttaa toimitiloja asunnoiksi. Syynä on asuntojen korkeampi tuotto sekä toimitilojen ylitarjonta. Viimeisimmän markkinakatsauksen mukaan tyhjää toimistotilaa oli syksyllä 2013 Helsingissä 9,8 prosenttia tilakannasta. Markkinoiden toimivuuden kannalta normaali vajaakäyttöaste olisi alhaisempi, noin 5–6 prosenttia.

Toisaalta liike- ja toimistotiloista on ollut pulaa etenkin Helsingin keskusta-alueella ja vajaakäyttöaste on siellä hyvin alhainen. Tästä huolimatta myös kantakaupungissa liike- ja toimistotiloja on haluttu muuttaa asumiseen. Kertaalleen asumiseen kaavoitetut alueet eivät juuri enää muutu takaisin työpaikkakäyttöön. Kantakaupungin rakenne on mahdollistanut toimistotyöpaikkojen tekemisen vanhoihin asuintaloihin ja myös muutoksen takaisin asunnoiksi. Esikaupunkialueiden rakennuksissa ja rakenteessa tällainen muutos on usein käytännössä vaikeampaa.

Toimitilojen muuttaminen asumiskäyttöön voi johtaa alueiden muuntumiseen yksipuolisiksi asuinalueiksi sekä palvelujen ja työpaikkojen siirtymiseen yhä kauemmaksi. Näiden seikkojen vuoksi on tärkeää arvioida ja selvittää huolella ne alueet, jotka voivat muuntua asuntoalueiksi. Toisaalta täytyy olla valmiuksia toimia joustavasti ja nopeastikin, mikäli edellytykset ovat olemassa ja muutos tukee alueen kehittämistä pidemmällä aikavälillä.

Se, miten asuminen alueelle soveltuu, riippuu alueen toiminnallisesta luonteesta sekä kehittämistavoitteista. Toimitilojen muuttaminen asunnoiksi edellyttää ensinnäkin rakennukselta sopivuutta asumiseen. Esimerkiksi toimistotalon runko on usein liian syvä, jotta muutos olisi järkevää. Tai sitten rakennuksessa ei ole riittävää pihaa.

Tärkeää on myös arvioida, mikä vaikutus muutoksella on yritystoimintaan ja elinkeinorakenteeseen laajemmalla alueella ja paikallisesti. Keskellä yritysaluetta ja työpaikkatihentymää muutos ei ole suotavaa, koska se vaikuttaa koko alueen tulevaan kehitykseen. Yritykset saattavat kokea myös muutokset alueen reunalla yritysalueen nakertamisena ja jatkuvuuden kannalta negatiivisena. Asumisen tuomia haittoja yritystoiminnalle usein pelätään. Nykyisin harva yritys itse omistaa tilansa, vaan he ovat vuokralla toimitiloissa. Jos toimitila lähtee alta, joutuu yritys etsimään uudet tilat mahdollisesti aivan toiselta alueelta.

Jos Helsinki halutaan säilyttää toiminnallisesti monipuolisena kaupunkina, on kynnys sallia toimitilojen muuttaminen asunnoiksi pidettävä suhteellisen korkealla. Tämä antaa selkeän viestin myös toimivan elinkeinoelämän suuntaan.

Esikaupunkien työpaikkakeskittymillä on usein suuri merkitys alueen palvelujen kannalta sekä eri hintaisten toimitilojen tarjonnassa. Monet yritykset hyötyvät keskustan läheisyydestä, mutta etsivät hintatasoltaan halvempia toimitiloja vähän kauempaa. Tästä syystä Helsingissä tulisi olla työpaikka-alueita, jotka mahdollistavat aloittavien yritysten ja halvempaa toimitilaa tarvitsevien yritysten sijoittumisen kaupunkiin.

Kasvava asuntojen kysyntä edellyttää yleiskaavalta määrätietoisia toimia asuntotarjonnan lisäämiseksi, mutta täytyy suhtautua varauksellisesti siihen, että se tapahtuisi tuottavimpien yritysalueiden tilantarjontaa supistamalla.

Helsinki on siinä suurkaupunkikehityksen vaiheessa, jolle on tyypillistä, että jopa talouslamankin aikana tilojen kysyntä keskeisimmiltä alueilta on suurempaa kuin tarjonta. Tämä pitää hinnat ja vuokrat korkeina, eivätkä ratkaisuksi riitä pelkästään sinänsä järkevät käyttötarkoituksen muutokset. On myös löydettävä keinot asuntotarjonnan riittävään lisäämiseen.

Yleiskaavan visio 2050 -aineistoissa aihetta käsitellään ”Lähtökohdat ja periaatteet yritysalueille” -yhteenvetoraportissa, johon liittyy neljä oheismateriaalin liitettä. Keskustan roolia käsitellään omassa selvityksessään.

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi kokouksessaan 5.11.2013 rajatun rakennuskiellon, joka koskee myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön kantakaupungin alueella yleiskaavan laatimista varten. Lisätietoa kokouksen esityslistalta.

6 kommenttia artikkeliin ”Toimistoista asuntoja – kannattaako muutos?

  1. Tässä täytyy myös huomata, että ydinkeskusta muuttui varsin lyhyessä ajassa 1960-luvun toimistoitumis-, virastoitumis-, autoistumis-, lähiöitymis- ja purkuvimmassa niin, että asukkaat joutuivat muuttamaan toimistojen ja virastojen alta pois ja kävelijät siirtyä autojen tieltä pois. Ja ongelmaksi muodostui illaksi kuoleva turvaton toimistoerämaa, virastokeskusta ja kaupunkielämän karkoittava autoilu ja kaupunkitilan tärvelevä liikenneympäristöityminen. Nyt tätä kehityskulkua halutaan palauttaa takaisinpäin ja ihan perustellusti. Kaupunkilaiset haluavat, että kaupunki kehittyy. Nyt halutaan tehdä ensisijaisesti tilaa elävälle ja kutsuvalle kävelykeskustalle ja palauttaa asumista, kävelyn ja pyöräilyn suosiota. Elinkeinoelämältä ja virastoilta voidaan ihan hyvin edellyttää sopeutumista tähän ja niin etteivät kaikkein tehottomimmat ja eniten autoilua tuottavat toimistot ja virastot sijoitu lainkaan keskustaan tai kantakaupunkiin. Ydinkeskustan kaupallisen alueen reunavyöhykkeellä on täysin perusteltua palauttaa toimistoiksi ja virastoiksi muutettuja rakennuksia takaisin asunnoiksi niin, että liiketiloja säilyy kivijaloissa mahdollisimman hyvin ja luoda tehokasta sekoittunutta rakennetta – aitoa elävää kaupunkirakennetta.

    13+
  2. Kuten blogissa ja edellisessä kommentissa todetaan, muutostarpeet vaihtelevat ajassa ja tulevaisuuden tarpeita on kovin vaikea ennustaa tarkasti. Muutos tuntuu olevan jatkuvaa ja syklit nopeutuvia. Tämän vuoksi resurssien tehokas hyödyntäminen, myös tilaresurssin, on yritysten ja koko yhteiskunnan kannalta tärkeää. Tukholmassa elinkeinoelämän kasvua rajoittaa pula asunnoista. Pääkaupunkiseudullakin on tunnistettavissa samoja piirteitä. Tyhjiä toimistoneliöitä on runsaasti, mutta asunnoista on pulaa. Asuminen, palvelut ja työpaikat ovat keskinäisessä riippuvuussuhteessa.

    9+
  3. On olemassa aika vahvaa näyttöä myös siitä, että kaupungit joissa asumista on suosittu toimistojen kustannuksella, ovat menestyneet verrattain hyvin. Mielestäni blogikirjoitus on liian kategorinen. Toimistotilan muuttaminen asunnoiksi Helsingin kantakaupungissa ei ole välttämättä kovin suuri riski – siis toimistojen. Kivijalkaliiketiloista on ilman myytä syytä pitää kiinni. Mitä enemmän ja mitä pienemmälle maantieteelliselle alueelle saadaan asukkaita sitä monipuolisempaa, toiminnallisesti rikasta ja kiinnostavaa kaupunkia syntyy. Asukkaat ja heidän tarpeittensa generoima liiketoiminta synnyttää urbaania elämää. Missä Helsingissä sitten olisi tällaista urbaania potentiaalia? Varmaan esimerkiksi Vallilan teollisuusalueen muuttuminen asumispainotteiseksi tai jossakin määrin myös Herttoniemen teollisuusalueen tai Pitäjänmäen muuttuminen tähän suuntaan voisivat olla ihan hyviä mahdollisuuksia. Olisiko mahdollista kehittää kaavainstrumenttia siihen suuntaan, että syntyisi ns. win win- tilanne? Siis siihen tyyliin, että teollisuus/toimistotontille saisi lisärakennusoikeutta asumiselle – mutta vain sillä ehdolla että samalla säilyttää tontilla nykyisen määrän toimitilakerrosalaa. Luotaisiin sellaisia taloudellisia porkkanoita, jotka ohjaisivat alueita vähitellen eräänlaisiksi asumisen ja yrittämisen kiehtoviksi hybridialueiksi. Tämä ei tietenkään kovin hyvin istu suomalaisen vahvan modernistiseen ja tiukasti toiminnot erillään pitävään suunnittelutraditioon.

    8+
  4. Monet karsastavat ideaa toimistotilojen muuttamiseksi asunnoiksi siksi, että se ainakin kuulostaa kädet pystyyn nostamiselta sellaisen oletetun ongelman edessä, että yhä harvemmille nuorille olisi tulevaisuudessa tarjota töitä.

    Toki useista visiota puoltavista kirjoituksista, muttei onneksi kaikista, on nähtävissä läpi pyrkiminen riittävän suurella perustulolla tuettua oleskelu- ja harrasteluyhteiskuntaa kohti ja siinä ohessa vähäinen kiinnostus toimivaa liike-elämää kohtaan. Tässä mielessä en siis ole itsekään tuosta ideasta järin yllättynyt.

    1+
  5. Helsingissä on nyt kuulemani mukaan noin miljoona neliötä tyhjillään olevia toimistotiloja. Ja samaan aikaa huutava asuntopula. Tässä yhtälössä jokin ei oikein täsmää. Siis toimistotiloja. Sen vielä jotenkin ymmärrän, että vaikkapa teollisuustilojen tai liiketilojen asunnoiksi muuttamisen suhteen olla hieman varovaisia, mutta että toimistojen. Tässä kyllä luottaisin siihen, että markkinatalous hoitaisi asian.

    2+
    • Edelliselle kommentoijalle tiedoksi että Helsingissä ei ole miljoona neliötä tyhjillään toimistotiloja, vaan tämä määrä on koko pääkaupunkiseudulla. Helsingissä tuosta on noin 585 000 neliötä ja hieman määrä on jopa laskenut pahimmasta tilanteesta. Markkinatalous voi hoitaa tilanteen niin, että työpaikat sijaitsevat kehillä ja asukkaat joutuvat kulkemaan töissä yhä pidempiä matkoja…samalla työpaikkojen väheneminen vähentää palvelujen kysyntää näiltä työpaikkojen katoalueilta, työssäolevat asukkaathan ovat päivisin työpaikoillaan ja käyttävät niiden lähellä sijaitsevia lounas- ym. palveluja arkisin, ei suinkaan kotinsa lähellä olevia palveluja. Parasta siis, että työpaikkojakin olisi täällä keskeisimmällä ja parhaiten saavutettaviilla alueella, eli Helsingissä. Nuhruinen toimistotila ei vain enää kelpaa. Eikä tuo vajaa 600 000 neliötä ratkaise asuntopulaa Helsingissä.

      1+

Vastaa

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.